Les critères préférés des investisseurs

S'il est un critère sur lequel s'accordent tous les investisseurs immobiliers pour sélectionner leurs biens, c'est ... l'emplacement !

Bien entendu, ceci doit s'accompagner d'une évaluation d'autres éléments comme la qualité de l'immeuble ainsi que les caractéristiques du bien.

L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement !

La situation géographique est considérée comme la composante numéro un de la valeur d'un bien.

La première approche sera de privilégier une situation bien desservie par les transports en commun, suffisamment pourvue en commerces de proximité, dotée d'équipements scolaires et parascolaires de qualité et d'espaces de loisirs suffisants (parcs, piscine, médiathèque, cinéma, théâtre, etc.)... ou en présentant tout le potentiel dans un avenir certain !

Évidemment, réunir tous ces critères à un coût. Il faudra donc arbitrer de façon à permettre une bonne rentabilité du bien. Sous ce rapport, peu de biens sont idéalement situés. En règle générale, environ 10 % seulement du territoire d'une commune sont considérés comme une «très bonne» localisation, 40 % étant jugés «bonne», 40 % «moyenne» et seulement 10 % «mauvaise». L'on s'accommodera donc généralement d'une «bonne» localisation, sans payer pour autant le prix fort.

La proximité immédiate des transports en commun peut renchérir jusqu'à 25-30% le prix des biens, comparés à une localisation isolée.

A noter toutefois que si la présence de commerces est un facteur de valorisation, une rue très passante ou la proximité d'une activité très bruyante constituent des éléments susceptibles de dévalorisation.

Mais l'emplacement n'est pas tout, et les acquéreurs, victimes d'une dangereuse euphorie, sont trop souvent prêts à payer un tarif prohibitif pour une localisation attractive faisant abstraction de défauts majeurs. Un mauvais pari, car ils ne voient bientôt plus que ces défauts et cherchent généralement rapidement à revendre. Il n'est pas sûr, alors, qu'ils récupèrent leur mise.

Immeubles à problèmes

Autre élément important d'appréciation, la qualité de la construction. Les immeubles datant des années 1950 à 1970 correspondent sans doute à la pire période : construits en masse, selon des normes d'isolation phonique et thermique peu exigeantes, ils sont la plupart du temps de qualité médiocre, dépourvus d'éléments de standing, et ont mal vieilli. D'importantes charges de copropriété sont demandées pour un entretien a minima. Ils correspondent donc, sur une échelle d'évaluation, au plancher, les appartements s'y vendant de 20 % à 25 % moins cher que la moyenne des prix du secteur.

Plus marginalement, il faut se méfier des constructions datant des années 1920 et 1930, dont certaines gaines de ventilation contiennent de l'amiante. De fait, ce sont les immeubles neufs qui affichent les valeurs maximales, le prix des logements diminuant graduellement avec l'ancienneté de la période de construction: après 1989, de 1982 à 1989, et de 1975 à 1981.

La valeur augmente à nouveau pour les immeubles bâtis avant la Première Guerre mondiale, particulièrement à Paris et dans les grandes villes de province. Dans ces secteurs, les immeubles anciens et de caractère sont particulièrement prisés. Ainsi, à Paris, les beaux immeubles haussmanniens en pierres de taille font toujours recette (+ 20 % par rapport aux prix moyens). Synonymes de solidité et de qualité du bâti, ils font mieux que certains immeubles récents ou en briques apparentes.

D'autres éléments relatifs à l'immeuble sont à prendre en considération. Tout d'abord, la stabilité de l'immeuble. En effet combien d'immeubles à Paris doivent voir leurs fondations consolidées et à quel prix ! le niveau des équipements de sécurité peut également venir en appréciation et est un signe du soin apporté par la copropriété à l'immeuble. Ensuite, la destination de l'immeuble a son importance, mais de manière plus diffuse: une copropriété dédiée tout entière à l'habitation bourgeoise peut justifier d'un standing supérieur à sa voisine pourvue de professionnels exerçant en libéral, de bureaux, ou d'activités commerciales en rez-de-chaussée, particulièrement pour les moins «propres» d'entre elles (alimentation, bar-tabac, station-service, etc.).

Attention travaux

Dans les immeubles anciens, impossible de faire l'impasse sur les travaux à effectuer, qu'ils aient ou non été décidés en assemblée générale. Un rafraîchissement de la cage d'escalier, la mise aux normes de l'installation électrique dans les parties communes, un changement de chaudière, des travaux d'étanchéité dans les caves, pèsent lourd dans un budget, et d'autant plus que le logement est grand, puisque le coût est attribué à chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part de parties communes. Particulièrement coûteux, un ravalement à venir doit justifier une baisse du prix. Vérifiez ce point, particulièrement dans des villes où, comme à Paris, le maire peut imposer par arrêté aux propriétaires de ravaler leur immeuble au moins une fois tous les dix ans. Autre poste de travaux important: la réfection de la toiture. Sa durée de vie dépend pour l'essentiel du revêtement: en zinc, elle est de vingt-cinq à trente ans; en ardoises, elle atteint de trente-cinq à quarante ans ; et plus de cinquante ans lorsqu'elle est en tuiles. Demandez à quand remonte la dernière remise à neuf, et n'hésitez pas à utiliser cet argument pour faire baisser le prix.

Enfin, les ascenseurs installés avant le 27 août 2000 doivent, de par une loi votée le 2 juillet 2003 à la suite d'une succession d'accidents, faire l'objet de travaux de mise à des normes strictes de sécurité. Les travaux doivent être réalisés sur une période de quinze ans, par tranches successives dont les échéances ont été fixées respectivement au 3 juillet 2008, à 2 013 et à 2 018. Toutefois, la majorité des travaux doit être réalisée avant la première échéance: verrouillage renforcé des portes palières, remplacement des portes battantes par des portes coulissantes, parachute, etc. C'est pourquoi le futur acquéreur doit prendre en compte le coût des travaux, qui s'élève, si l'on en croit François Motty, expert immobilier Fnaim, au minimum entre 5 000 et 20 000 euros, en fonction de la vétusté de l'ascenseur.

Comment savoir si de gros travaux sont à prévoir? Il faut interroger le vendeur ou le syndic, prendre connaissance des derniers procès verbaux d'assemblées générales, et demander à consulter le carnet d'entretien de l'immeuble. Celui-ci indique l'année de réalisation des travaux importants, et, lorsqu'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale. Toutes ces démarches peuvent être accomplies dans les sept jours du délai de réflexion ouvert à tout acquéreur qui vient de signer une promesse de vente. Une réticence du vendeur ou du syndic à vous laisser consulter ces documents doit inciter à la plus grande prudence: essaie-t-on de cacher, ou de minimiser, de futures dépenses pour vendre plus cher?

Le prix d'un bien peut à cet égard être revu à la hausse ou à la baisse en fonction de celui, du vendeur ou de l'acheteur, à qui incombera le paiement des travaux. Légalement, c'est la date des appels de fonds qui est retenue, et non la date de réalisation des travaux. Ainsi, lorsque l'assemblée a voté des travaux en précisant un calendrier pour les appels de fonds (par exemple, 30 % immédiatement, 30 % à telle date, 40 % à telle autre date), le vendeur paie ceux qui doivent, d'après l'échéancier, intervenir avant la vente. De son côté, l'acheteur règle les appels de fonds postérieurs à la vente.

La solution est identique lorsque des travaux ont été votés sur le principe, sans calendrier: le payeur est celui est qui est copropriétaire à la date du premier appel de fonds.

Voilà pour le principe, en sachant que les parties sont libres de prévoir une autre répartition. En général, le vendeur qui a participé à la prise de décision paie le coût des travaux exécutés après la vente. Mais cela ne va pas de soi, aussi faut-il éclaircir ce point rapidement.

L'étage, un élément clé

La valeur d'un logement dépend bien évidemment ensuite de ses caractéristiques propres. C'est le logement que l'acquéreur va explicitement évaluer avant d'accepter ou de refuser le prix qui lui est proposé. Du moins en théorie. Car il a déjà implicitement intégré certains paramètres qui, on l'a vu, comptent dans la détermination du prix (proximité des transports, des commerces, environnement sociologique, qualité et équipements de l'immeuble). Ce qu'il estimera d'abord, ce sont la surface habitable totale, et celle du séjour plus distinctement, la présence d'éléments valorisants, comme un balcon, une loggia, une terrasse, voire une cour privative.

La présence d'annexes séparées (cave, parking) est également un facteur de valorisation, et s'inscrit en négatif en cas d'absence. C'est particulièrement vrai pour les parkings, lorsque le logement est situé en centre-ville.

La distribution du logement est primordiale: un bon aménagement «sans place perdue», avec des pièces indépendantes, est gage de valeur. Le nombre de pièces rapporté à la superficie du logement joue aussi. Par exemple, un appartement de 100 m2 comprenant trois chambres se vendra souvent plus cher que s'il en comportait deux. Le confort est bien sûr un facteur clé. Le nombre de salles de bains/de douche et la présence d'un WC séparé ont une incidence importante (voir tableau p. 35). Le mode de chauffage peut également changer la donne (collectif ou individuel, par radiateurs ou par le sol), ainsi que l'énergie utilisée. Le gaz naturel semble mieux «passer» que le fioul, tandis que la présence d'un chauffage électrique suffit à abaisser la valeur du bien, ce à proportion de l'isolation du logement, de l'orientation (sud ou nord) et du volume des pièces. Quant à l'étage, il influence nettement l'évaluation du bien: ainsi, un rez-de-chaussée subit d'entrée une décote de 10 % à 15 % par rapport aux étages élevés, sauf s'il s'accompagne d'une cour ou d'un jardin privatif ; par ailleurs, une discrimination s'opère entre les étages élevés, lorsque l'immeuble n'est pas doté d'un ascenseur. Bien qu'il soit malaisé d'en mesurer précisément l'ampleur, Michel Tartacède, géomètre expert DPLG et expert près de la cour d'appel de Paris, s'est livré à notre demande à cet exercice. Il proposerait ainsi, pour un immeuble sans ascenseur datant du xixe siècle, la grille suivante: -5 % pour le 1er étage, + 5 % pour le 2e étage, considéré comme l'étage noble dans les constructions de cette époque (pièces plus grandes, belle hauteur sous plafond), 0 % pour le 3e étage, -5 % pour le 4e étage, -10 % pour le 5e étage et de -20 % à -25 % pour les chambres de service. Le pourcentage de dépréciation est d'autant plus élevé que l'on a à faire à des logements familiaux et de standing. Si l'immeuble est équipé d'un ascenseur, la valeur augmente à partir du 3e étage. Bien sûr, d'autres facteurs de valorisation interviennent, en liaison avec l'étage. Il s'agit de l'exposition, de la clarté, jugée particulièrement importante pour la pièce de séjour, de l'existence ou non de vis-à-vis proches et de la vue.

Des outils pour évaluer

Pour vous aider à faire le tri entre ces différents critères, sachez qu'il existe une méthode d'évaluation peu connue du grand public, dite «hédonique». Elle consiste à définir le prix de chacun des attributs du bien à partir de son prix global. Elle permet d'illustrer les variations de prix entre deux habitations qui ne possèdent pas les mêmes attributs, alors qu'elles sont situées dans le même immeuble et au même étage, et de s'approcher ainsi davantage de leur valeur «intrinsèque».

Fréquemment utilisée dans les pays anglo-saxons, la méthode hédonique reste peu utilisée en France faute de bases de données exhaustives. Cependant, l'on peut prendre pour exemple d'application de cette méthode l'étude menée par Jean Cavailhès à partir des enquêtes diligentées par l'Insee de 1984 à 1996 sur les logements du parc locatif privé en zone urbaine et périurbaine (voir tableau ci-dessous). On y apprend par exemple que, parmi les éléments jouant un rôle important dans l'évaluation du logement, figurent sa surface habitable - «confrontés à l'arbitrage entre le coût d'accessibilité et le besoin d'espace, les ménages aisés donnent la préférence au second et ils se localisent de préférence à la périphérie des villes» - et son équipement sanitaire, suivis des caractéristiques propre à l'immeuble (collectif ou individuel, date de construction, état), sachant que dans les grandes agglomérations, la valeur d'un bien en immeuble collectif diminue passé le seuil de 50 logements. Quant à ses qualités «extrinsèques», l'accessibilité du lieu de travail et la composante sociale du voisinage constituent deux critères déterminants.

S'appuyant sur la théorie des prix hédoniques, la Fnaim a quant à elle mis au point un logiciel dénommé Severina (Système d'évaluation et de recherche d'un investissement dans l'ancien), capable d'attribuer une valeur aux caractéristiques essentielles d'un bien (voir tableau ci-dessus). Cet outil, accessible aux seuls agents immobiliers adhérents, permet d'évaluer les cotes ou les décotes liées à la présence - ou à l'absence - d'attributs essentiels, dégageant une fourchette de prix plus étroite que le simple écart observé entre les prix minima et maxima. Le moteur d'estimation n'intégrant pas de variables liées à l'environnement immédiat du bien, telles que la proximité des transports ou des commerces, il s'agit véritablement d'apprécier la valeur intrinsèque du logement. Une connaissance indispensable qui permet de se positionner judicieusement sur un marché complexe.